房产局否认帮开发商毁约炒房

　　记者从株洲市房地产信息网查询的信息显示，汉华国际商业城位于株洲市的中心广场商圈，于2009年10月15日开工。按照法律规定，在获得预售许可证之前，开发商不得以任何形式销售房产，但实际上，早在2007年汉华国际商业城征地拆迁阶段，汉华公司就开始办理“预售”，一直没有任何管理部门“干预”。

　　然而，当预售许可证下发后，2010年11月，株洲市房产局向汉华公司下发的一份行政处罚决定书，认定：汉华国际商业城项目在未取得商品房预售许可证的情况下，违规收取买受人预订款性质费用，严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条、《商品房销售管理办法》第二十二条第一款之规定。决定对汉华公司处以警告，责令其限期7日内改正且退回违规收取的待售商铺与住宅的预订款，罚款2万元。

　　面对这一处罚，众多买房者均表示质疑。李志华认为，对于坐地起价的楼盘来说，2万元罚款只是九牛一毛，“光是我一个人预购的门面，就可以多卖一千多万元，这点罚款算什么？现在开发商要过河拆桥，这时房产部门来执法，与其说是要求开发商退款，还不如说是帮开发商毁约！”

　　湖南工业大学法学院副教授申验也认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。

　　“去年10月，汉华公司已经取得了预售许可证，那么范氏姐妹和丁、赵夫妇，包括李志华与汉华公司签订的预售合同，都将合法有效。”申验说，汉华公司作为房地产开发企业，应该知道未取得商品房预售许可证，不能与买受人订立商品房预售合同，而该公司恰恰又这样做了，这应该是一种违法行为。

　　“开发商的违法行为，并不导致民事合同无效。”申验认为，汉华公司与买受人订立的商品房预售合同中，还约定了高额的利息问题，如果从单个合同看，可以认定为违约金，但如果涉及面比较广，涉及资金额比较大，那么汉华公司就涉嫌非法集资，构成刑事犯罪。

　　2月14日上午，株洲市房产局副局长杨晓斌、执法监督大队负责人陈琪在接受采访时表示，自2010年七八月间他们就接到了购房者的举报，汉华国际商业城存在违规发放VIP卡的销售行为。由于涉及者众多，他们在外围调查后，又到汉华公司取证，发现100多户购房者办理了VIP卡的手续，当即要求公司停止该类行为，并通知局里其他部门建议暂缓批准该楼盘的预售。此后该楼盘办VIP卡购房者有半数的问题已解决。

　　他说，在他们调查时，汉华公司只承认从2010年4月开始发放VIP卡给购房者，隐瞒了一些商铺销售中也存在这类问题。而当事人和媒体指责的房产局帮开发商毁约炒房之事纯属误解，因为在这类纠纷中，房产局的立场是要查出违规行为进行处罚，同时也不能让这个楼盘无法销售，从而变成烂尾楼。

　　陈琪说，他们在媒体报道此事后也作了反省，决定撤销原来的处罚决定，并就现在发现的新问题，对汉华公司相关人员进行重新调查和处罚。

　　尽管株洲市房产局开始对当初的行政处罚予以纠正，但在与开发商的毁约诉讼中，购房者维权仍然步履艰难。丁玉赤称，他在与汉华公司诉讼期间曾依法申请株洲市中级人民法院对争议的门面予以查封冻结。2010年9月19日，株洲市中级人民法院裁定对汉华国际商业城一楼临街建设路北起第6～7号门面予以查封。然而，不到三个月，株洲市中级人民法院在未告知当事人和没有经过听证、开庭审理等程序情况下，擅自解除对门面的查封，换之以查封地下车库。

　　丁玉赤称，法院的这一做法是故意曲解法律条文，事实上为开发商完成解约提供条件，“如果法院最终判决汉华公司应履行合同向我们交付商铺，而该公司已将该商铺销售，那么生效判决何以执行？当事人的合法权益如何保障？如果查封的财产可以这样轻松地将临街商铺变更为车库，那财产保全制度的法律设计还有何意义？”

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